10月25日，高盛发布了一份中国房地产报告，其中一个数字引发不少关注：机构预判，2025到2035这十年，全国住宅用地出让规模要比2021年的高峰减少90%以上。 另一方面，这几年每年的商品住宅成交量，比高峰只缩了一半左右。供应砍掉九成，需求还留着一半，中间的缺口就是接下来十年楼市的主线。 此前一期高盛研究内容聚焦几个长期问题：城市的住房需求还剩多少，中国制造的比较优势还能走多远，人民币在国际金融体系里的份额会不会追上贸易和GDP的占比，以及居民资产配置正在从房子转向存款意味着什么。这些话题单独看都很大，放在一起看，反映的其实是同一种长期节奏的切换。 高盛中国经济学家介绍了高盛的“中国长期研究”系列。经济学家通常关注月度经济活动数据或季度GDP，但在房地产下行、政治紧张局势加剧的背景下，这些长期趋势和观察对投资者来说很重要。 这个系列研究的第一个问题是中国的长期住房需求。高盛此前做过一项研究，测算中国需要多少新建住房。过去约20年里，中国每年需要20多亿平方米的新建住宅，用来增加住房供给。 高盛认为，接下来几年中国每年只需要约4亿平方米的新建住宅就够了。原因是城镇化放缓，城市更新方式的变化也可能影响住房需求。 回看那20年的扩张，从1998年房改算起，23年里房价走了6轮像样的上行。1998到2003年是起步期，全国住宅均价不到2000元一平方米，年均涨3%到4%。 2004到2007年土地招拍挂落地，2004年全国住宅均价同比涨18.7%，2007年再涨16.9%。2008年金融危机时房价微跌1.9%，2009年一年涨了22.4%。 2010到2014年限购限贷轮番上阵，核心城市价格没有真正跌过。2015到2018年，去库存加棚改货币化，全国新房均价从6600元站上8000元，2021年前后破万，6轮累计上涨约5倍。 这一时期的高速建设，也体现在投资上。按照其他国家的经验，即使是中等收入经济体，投资率大多在20%—25%，而中国近20年的投资率约为40%。 高盛分析了不同类型的投资，测算中国在基础设施等领域还需要多少投资，并参照了其他经济体的情况。研究认为，未来几年中国不会再需要大量新建住房，虽然部分领域（特别是社会民生领域）的投资还会增加，但中国整体投资率会逐步下降。 这一轮和过去的不同在于，供应收缩来自制度变化。2026年8月底，新出让土地原则上推行现房销售，从摘牌到交房至少两三年，资金占用直接翻倍。 民企融资成本普遍在8%到12%，百强房企拿地前十里，民企只剩滨江一家。国家统计局数据显示，住宅新开工面积从2020年16.7亿平方米的高峰，降到2025年的4.3亿平方米，2026年前8个月同比再降25.4%。 这个规律此前出现过。2010年全国土地购置面积4.1亿平方米，2014年只剩2.2亿平方米；2015年库存见底，2016年房价全面上行。供地变化比价格拐点早两三年。 需求端，全国城镇住房套户比为1.07，东部省份只有1.03，广东、江苏、浙江等9个省份不到1。城镇化率目前为67%，未来十年约有1.2亿农村人口进城。 市场已有反应。克而瑞数据显示，2026年三季度20个重点城市二手房成交同比增长6.7%。上海二手房价格同比由跌转涨0.8%，是70个大中城市里第一个转正的城市；8个重点城市二手房挂牌量比2025年高点少了近19%。 重点城市核心地段住宅租金回报率升至2.8%到3.5%。2026年10月，新发放房贷加权平均利率为3.06%，首套首付15%，符合条件的首套家庭还能获得年化1个百分点、期限5年的利息补贴。 利率处在低位，有其长期原因。在国家层面，中国储蓄率较高，未来随着投资需求下降，而储蓄依然充裕，中国的利率会在较长时间内保持下行趋势。 高盛10月的报告还算了三笔账：房地产占实际GDP的比重从高峰近30%降到约15%，2030年后稳在8%上下；对经济增速的拖累，2026年约1.8个百分点，2030年基本消退；价格下跌的负财富效应，2024到2025年已经见顶。 高盛测算，房产价值每变化1元，家庭年度消费跟着变化约0.01元，这也是前几年防御性储蓄的由来。与此相关的一项研究涉及中国家庭的资产负债表。由于数据限制，很难找到时间跨度长、频率高的中国家庭资产和负债数据。高盛花了大量时间整合各类数据，并会分阶段推进这项研究。 研究结果涵盖了家庭的整体资产，并有两点观 察 。第一，2015年至2022年，家庭资产规模明显增加，但这一增长在过去四五年里已经出现回落。第二，2022年家庭储蓄大幅上升，这和当年看到的储蓄变化是一致的。 此外，家庭确实积累了大量财富，但财富的变化并不只是因为财富总量增加了，而是因为财富在不同资产之间发生了转移，即从房产转向存款等金融资产。 房地产占比下降的同时，这个系列还研究了中国制造。高盛在大